住房按揭貸款審批逐步加嚴

　　2020年末，銀行和銀保監會發布了《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(以下稱《通知》)。從資本方面看銀行業房地產相關的貸款控制線?！锻ㄖ穼y行業分為五檔，并對銀行房地產貸款余額和個人住房貸款余額的比例設定了兩個上限。

 

　　從零售方面來看，由于一些銀行的個人抵押貸款比例超過上限，許多業內人士表示，《通知》將對個人住房貸款規模產生較大影響，個人按揭杠桿方面將縮小適度，情況剛剛開始出現。

 

　　2020年底發布的通知正在影響抵押貸款市場。按照五檔分類，大行、中型、小型、縣級農村合作社和村鎮銀行抵押貸款比例的上限分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。由于一些銀行已經超過上限，并且新的抵押貸款額度很緊，因此一些銀行只能等待貸款用戶還款，然后才能釋放個人抵押貸款額度。

 

　　一位資深銀行業分析師告訴記者，《通知》將限制個人住房貸款高于發展貸款。因為在過去幾年中，個人抵押貸款的增長率大大高于平均貸款增長率。為了控制居民的杠桿率，新住房貸款政策實施后，抵押貸款的增長率可能會下降。

 

　　隨著《通知》的逐步實施，業界一致認為，個人抵押住房貸款增速將逐步放緩，未來銀行對抵押貸款的信貸審批將更加嚴格。特別是對于上海來說，由于抵押貸款利率低于其他地區，因此沒有優勢。結果，當該行總行在全國范圍內進行抵押貸款配額控制時，上海地區的份額可能較小。同時，上海目前住房貸款需求比較旺盛，供求不平衡。

 

　　根據《2020年第三季度中國貨幣政策執行報告》，截至2020年9月，全國主要金融機構(含外資)房地產貸款余額48.83萬億元，占占所有貸款余額的28.8%。其中，個人住房貸款余額33.7萬億元，同比增長15.6%。住房開發貸款余額9.3萬億元，同比增長11.4%。

 

　　針對房地產貸款集中度有明確指標的管理要求，銀行的未來信貸政策將在房地產貸款比例限制下權衡風險和收益，選擇信貸最有利于自身發展的政策。

 

　　同時，不同銀行之間的空間差異與房地產貸款所占比例的上限也將引起銀行之間信貸結構的調整。房地產貸款余額超過限額的銀行將選擇在制造業等其他實體經濟領域投資相關業務，探索其他優質信貸領域，并適當調整公司業務和零售業務的比重;住房貸款比重的上限足夠的銀行還可以抓住機會發展房地產貸款業務，促進信貸結構的優化和平衡。

 

　　在《通知》發布之前，工業研究部曾提到《通知》將在一定程度上促進RMBS的發行和投資。對于個人住房貸款比例接近或超過上限的商業銀行，可以發行大量的RMBS進行資產轉移，并在資產負債表上減少個人住房貸款的規模。

 

　　根據工業研究部的數據，經過多年的耕作，RMBS的一級和二級市場已經形成了穩定的投資環境和投資者。本期發行利率繼續低于相同期限，相同水平的中，短期票據，降低了資產轉讓成本。單一RMBS項目的發行量大，一次性注冊和部分發行已成為常態，信貸空間的大規模擴張效果明顯。